|
Оценка по доходному подходу
Недвижимость обладает свойством
приносить доход своему владельцу.
Это одна из причин, почему люди
покупают недвижимость. Среди
методов оценки доходной
недвижимости можно выделить три
основных:
·
метод валовой ренты;
·
метод прямой капитализации;
·
метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных
потоков).
В данной работе будет
использоваться метод прямой
капитализации.
Под капитализацией дохода
понимается получение текущей
стоимости будущих выгод от
владения недвижимым имуществом.
Базовыми понятиями в методах
капитализации являются понятия
чистого операционного дохода (NOI,
или ЧОД) и ставки капитализации
R.
В рамках доходного подхода
стоимость недвижимости (V)
рассчитывается по формуле:
Понятие ЧОД используется только
в теории оценки недвижимости.
Другие участники рынка (риэлторы,
аудиторы, налоговые инспекторы и
т.д.) не используют такого
понятия, поэтому важно иметь о
нем четкие представления.
ЧОД (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого
чистого годового дохода,
полученного от оцениваемого
имущества после вычета всех
операционных расходов и резервов.
Последовательность расчета ЧОД (NOI) следующая:
1.
Определяется потенциальный
валовый доход (ПВД) от сдачи
недвижимости в аренду в первый
после даты оценки год на
условиях рыночной ставки
арендной платы.
2.
Определяем эффективный валовый
доход (ЭВД) посредством
вычитания из ПВД предполагаемых
убытков из-за незагруженности
помещений, смены арендаторов,
потерь при сборе арендной платы.
3.
Из прогнозируемого ЭВД
вычитаются все годовые
прогнозируемые расходы (операционные),
к которым относятся постоянные и
переменные расходы, а также
резервы.
К постоянным расходам относятся
расходы, которые не зависят от
степени загруженности объекта
недвижимости. К ним можно
отнести:
·
налоги на имущество;
·
арендная плата за использование земельного участка;
·
страховые взносы и т.д.
К переменным (эксплуатационным)
расходам относятся традиционные
расходы на содержание
недвижимости, предоставление
услуг арендаторам и поддержание
устойчивого потока доходов.
Ниже приведен неполный перечень
операционных расходов:
·
коммунальные услуги;
·
зарплата персонала;
·
содержание помещения в надлежащем состоянии и т.д.
Наиболее сложным вопросом оценки
доходной недвижимости является
определение ставки капитализации
R. Простейшим и наилучшим способом является
расчет данной ставки методом
кумулятивного построения:
R =  , где
 -
процентная ставка по
высоконадежным (практически
безрисковым) ценным бумагам ;
 -
премия за риск вложения в
доходную недвижимость;
 -
премия за низкую ликвидность
объекта;
 -
премия за некачественный
менеджмент.
 -
норма возврата капитала,
рассчитанная по методу Ринга.
|
