Оценка недвижимости

Методы определения ПСВ (ПСЗ) объекта недвижимости

1.       Метод количественного анализа;

2.       Метод разбивки по компонентам;

3.       Метод сравнительной единицы.

Метод количественного анализа

Данный метод требует детального подсчета всех издержек на возведение и установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы. Завершающим этапом в рамках данного метода будет являться процесс составления подробной сметы.

Метод разбивки по компонентам

Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Отличие данного метода от предыдущего заключается в меньших трудозатратах за счет уменьшения точности расчета в результате составления не подробной сметы, а более укрупненного сметного расчета.

Метод сравнительной единицы

Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера.

В данной работе будет применен метод сравнительной единицы для расчета ПСЗ объекта недвижимости. Данный метод основан на данных представленных в сборниках Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС). С использованием УПВС формула для расчета ПСЗ объекта недвижимости примет следующий вид:

ПСЗ = В_{ед *}  V_{стр *} К_{п *} К_{н *} К_{м *}  К_{в *}  К_{пз *} К_ндс, где

В_ед – восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС);

V_стр – строительный объем объекта;

К_п – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическим параметрам объекта недвижимости с параметрами типичного объекта;

К_н – коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости и выбранным типичным объектом;

К_м – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) в период между базовой датой (в настоящей работе за базовый, согласно УПВС, принят 1969 год) и датой оценки.

К_пз – коэффициент прибыли застройщика;

К_ндс – величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки.