|
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
Принцип лучшего и наиболее
эффективного использования
формулируется следующим образом:
это разумное и возможное
использование объекта
недвижимости, обеспечивающее
самую высокую стоимость объекта
на текущий момент. Данный
принцип является базовым
(основным) для реализации всех
трех подходов к оценке, и его
интерпретация имеет особое
значение в каждом конкретном
случае, так как влияет на выбор
вида определяемой стоимости.
Анализ лучшего и наиболее
эффективного использования
осуществляется в два этапа:
·
на первом анализируется лучшее и наиболее эффективное
использование земельного
участка, как если бы он был
свободным;
·
на втором – лучшее и наиболее эффективное использование
здания (сооружения), которое
находится на этом участке.
Выбор оптимального варианта
использования земельного участка
зависит от потенциала
местоположения участка,
возможностей рынка принять
данный вариант использования
земельного участка и реализовать
данный вариант использования
участка с правовой точки зрения,
физических, грунтовых и
ландшафтных возможностей
участка, а также технологической
и финансовой обоснованности.
Физическая возможность.
Рельеф участка ровный, в целом
спокойный. На данном участке
имеются инженерные коммуникации.
Физические характеристики
участка не накладывают
ограничений на возможные
варианты его застройки.
Допустимость с правовой точки
зрения. Различного рода
ограничения и сервитуты
(обременения) могут повлиять на
возможные варианты использования
земельного участка.
Рассматриваемый земельный
участок находится на праве
аренды (49 лет) у ООО «Киреев и
Ко». Финансовая
целесообразность. Наиболее
целесообразным при данном
местоположении представляется
строительство зданий жилого и
торгового назначений.
Максимальная продуктивность.
Исходя из настоящего
местоположения, максимальный
доход при использовании
земельного участка будет
обеспечен при использовании
данного земельного участка для
эксплуатации зданий торгового и
жилого назначений.
Таким образом, лучшее и наиболее
эффективное использование
земельного участка как
свободного - это использование
под застройку зданиями жилого и
торгового назначений.
Анализ лучшего и наиболее
эффективного использования
земельного участка с уже
имеющимися на нем зданиями и
строениями позволяет определить
такое использование, которое
обеспечит максимальную
доходность объекта в
долгосрочной перспективе.
Физически возможный вариант использования.
Как следует из характеристик
зданий, инженерного обеспечения
рассматриваемого земельного
участка, наилучшим с точки
зрения физической возможности
использования является
использование здание в качестве
торгового. Законодательно
разрешенное использование.
Никаких ограничений на
использование данного здания на
собственника не наложено.
Финансово целесообразное
использование. Текущее
использование объекта
недвижимости должно обеспечить
доход, превышающий затраты на
его содержание и тем самым
создавать дополнительную
стоимость. Рассматриваемый
земельный участок с существующим
зданием позволяет получать
устойчивый доход при сдаче в
аренду. Максимально
продуктивное использование.
Вариант использования,
обеспечивающий максимальную
доходность из всех физически и
законодательно возможных
вариантов, является
использованием данного здания в
качестве торгового.
Таким образом, лучшее и наиболее
эффективное использование
земельного участка с
существующим на нем зданием это
использование в качестве здания
торгового назначения. |
